+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как влияет местоположение на земельный участок промназначения

Как влияет местоположение на земельный участок промназначения

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка. При этом для пользования воздушным пространством на большой высоте и недрами необходимо получить соответствующие лицензии и осуществлять периодические платежи за их использование. Отдельная оценка стоимости земельного участка промышленного назначения осуществляется для того, чтобы:. Параметр кадастровой стоимости земли был введен на всей территории Российской Федерации для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Границы участка - земельный участок - 039 Блондинка вправе

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Земельные участки промышленного назначения

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка. При этом для пользования воздушным пространством на большой высоте и недрами необходимо получить соответствующие лицензии и осуществлять периодические платежи за их использование.

Отдельная оценка стоимости земельного участка промышленного назначения осуществляется для того, чтобы:. Параметр кадастровой стоимости земли был введен на всей территории Российской Федерации для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях:.

Кадастровая стоимость земли — это параметр, характеризующий стоимость земельного участка исходя из его качества, местоположения и потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Определяется методами массовой оценки в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля г. Кадастровая стоимость земли конкретного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам при регистрации земли, при сделках с ней или в других случаях.

Продажная цена земельных участков, принадлежащих государству и продаваемых юридическим и физическим лицам, определяется на аукционах и конкурсах, проводимых в соответствии с Порядком организации проведения торгов аукционов, конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 января г.

Что касается ставок земельного налога, то они определяются самостоятельно каждым субъектом Российской Федерации, иногда, к сожалению, без соответствующих глубоких научных обоснований. Налог за городские поселковые земли несельскохозяйственного назначения устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности.

Величину налога определяют местные органы власти. Градостроительные зоны рассчитываются исходя из экономической оценки территории и устанавливаются генеральными планами городов. Средние ставки земельного налога в городах зависят от численности населения, однако в ст. В столицах субъектов Федерации и других социально-культурных центрах, а также в зонах отдыха и на курортах ставки земельного налога увеличиваются.

Потребительские стоимости земельного участка рассчитываются на базе либо инвестиционной стоимости, которая определяется исходя из данных по величине чистого дохода, по профилю использования и по ставкам дохода, сформулированных инвестором, либо потребительской стоимости участка с учетом его текущего использования когда величина чистого дохода рассчитывается исходя из существующего использования оцениваемого земельного участка. Рыночная стоимость земли также дифференцируется на рыночную стоимость, рассчитываемую исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, и рыночную стоимость с учетом текущего использования земельного участка.

Отличие последнего вида стоимости участка от потребительской стоимости состоит в том, что при сохраняющемся профиле использования в том и другом случае величины чистого дохода от использования земельного участка берутся разные: при расчете потребительской стоимости это текущий чистый доход, получаемый на конкретном оцениваемом предприятии, а при расчете рыночной стоимости земли с текущим использованием величина чистого дохода определяется исходя из усредненных параметров дохода аналогичных предприятий данного сектора рынка.

В нашем случае при реализации затратного подхода к оценке действующего предприятия выбор того или иного вида стоимости земли зависит от функции оценки. Если функцией оценки является продажа данного действующего предприятия и предполагается, что профиль его сохранится, то рассчитывается рыночная стоимость с существующим профилем использования.

Если оценка осуществляется для определения стоимости акций оцениваемого действующего предприятия и предполагается, что профиль его не будет меняться, то рассчитывается потребительская стоимость участка с учетом его текущего использования. Если оценка предприятия осуществляется для продажи и его будущий профиль неизвестен, но известно, что профиль можно поменять, то рассчитывается рыночная стоимость с реализацией принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Известно около двадцати методов оценки земельного участка. Ниже рассматриваются десять из них, а именно:. Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. С помощью данного метода определяется рыночная стоимость земельного участка. При этом оценщик должен помнить, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки например, в Подмосковье — это так называемые цены продавца т.

Если фактических цен не удается обнаружить, то пользуются ценами продавца с соответствующей корректировкой. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками, по которым состоялись сделки, осуществляется по двум компонентам:. Инфраструктура земельного участка освоенный или неосвоенный участок, имеются ли удобные подъездные пути — автомобильные, железнодорожные, водные, имеются ли достаточные энергетические мощности, канализация и т.

Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж , т. Данные по условиям продаж получить довольно трудно. Другая трудность — это определение величины поправки на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если оценщик выявил отличия в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть.

Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж.

Чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. В российских условиях имеют место тенденция ежегодного повышения цен на городские земельные участки и значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают.

Для оценщика важно провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда принятие того или иного законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на поведение участников земельного рынка.

Например, с принятием Земельного кодекса земельный рынок резко активизировался. Одним из существенных элементов сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором находится предприятие.

Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики земельного участка. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, наличие резервных территорий, глубина, форма прямоугольный или многоугольный , наличие дренажа, угол наклона участка и др. На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, уровень активности земельного рынка в 50 км от Москвы выше, чем в более удаленных зонах.

Оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж. Правила внесения поправок. В США ранее применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, но после принятия Положения о едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья, которыми оценщики руководствуются.

Согласно этому Положению, оценщик должен производить сравнение продаж не менее чем по трем недавним продажам объектов, наиболее сходных и расположенных близко к оцениваемому земельному участку. Поправки делаются рублевые, в у.

Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка - , которая снижает цену этого сопоставимого объекта оценки. Данное правило справедливо и для нашей российской действительности. Оценщик должен помнить: поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Методы определения стоимости земельного участка. Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка.

Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Оценщик должен помнить: чем старше здание, тем больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене. Метод капитализации земельной ренты.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях пока не получил широкого распространения, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время найти непросто ввиду отсутствия активного земельного арендного рынка. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и строения, возведенного на нем.

В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку. Метод развития освоения земельного участка.

Этот метод используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки, когда строительные организации приобретают участки земли, застраивают их коттеджами и продают.

Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:. При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения. Часто размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов, т.

Обычно размеры индивидуальных земельных участков составляют 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток. Предположим, что, например, в Подмосковье наибольшим спросом на земельном рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Этот размер земельного участка и используем в дальнейших расчетах для определения размера индивидуального земельного участка и количества участков. В данном случае освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных застроенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков. Издержки строительства и продаж земельных участков включают расходы по расчистке, планировке и разметке участка; на строительство дорог, тротуаров, подземных инженерных коммуникаций, коттеджей; прокладку электричества и газа; накладные расходы содержание управленческого персонала, охраны и др. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которую получит инвестор в случае успешной реализации проекта.

Величина выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество. График строительства и продаж участков строится путем прогнозирования периода строительства и продаж земельных участков.

Ставки дисконта, применяемые для дисконтирования денежного потока, должны отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти ставки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков особенно если оцениваемый земельный участок находится вдалеке от водоема. Метод затратный состоит в определении стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение.

Метод единиц сравнения или метод удельной стоимости заключается в расчете по отдельным районам средних значений стоимости единиц сравнения 1 га, 1 сотки, 1 м2 земельного участка и нанесении их на карту. Средние значения определяются путем расчета медианы или среднеарифметического значения стоимости единицы сравнения по аналогичным земельным участкам.

Для определения стоимости оцениваемого земельного участка соответствующее значение удельной стоимости умножается на площадь данного участка. Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков.

В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимость поправки. Выбор земельного участка в качестве базового обусловливается местоположением и формой участка, либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями.

Например, наибольшим спросом на подмосковном земельном рынке пользуются участки площадью 12 соток, поэтому удельную стоимость именно таких участков нужно принять для сравнения со стоимостью оцениваемого участка.

Метод валового рентного мультипликатора заключается в определении рыночного соотношения между продажными ценами на аналогичные земельные участки и фактическими или потенциальными валовыми чистыми доходами с этих участков, т.

При этом используется фактический или потенциальный валовой доход с оцениваемого участка. Стоимость арендуемого земельного участка для арендатора — это стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды земельного участка для арендодателя — это денежная сумма, которую готов заплатить сегодня потенциальный инвестор за право пользования этим участком на основании договора аренды с целью получения определенного дохода или выгоды от эксплуатации участка в будущем.

Право аренды на оцениваемый земельный участок для арендатора имеет стоимость лишь в том случае, если арендная плата по арендному договору ниже рыночной арендной платы. Если арендная плата по договору выше рыночной арендной платы или равна ей, то право аренды для арендатора равно нулю. В таком случае говорят: арендный договор для арендатора ничего не стоит.

На практике обычно, когда говорят о стоимости аренды земельного участка, имеют в виду стоимость его аренды для арендодателя. Для оценки стоимости аренды земельного участка для арендодателя используются доходный и сравнительный подходы.

В области доходного подхода к оценке арендных прав на земельный участок интересны, на наш взгляд, исследования Н. Она рассмотрела различные подходы к оценке рыночной стоимости арендных прав на земельный участок:.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Следовательно, для дальнейшего анализа было принято разделить территорию Симферопольского района. Возможно, вас заинтересуют следующие исследования и обзоры по рынкам недвижимости Республики Крым :. Анализ рынка индивидуальных жилых домов городского округа Симферополь Республики Крым.

Развитие промышленности — как с участием иностранного капитала, так и отечественных компаний — обуславливает постоянно растущую потребность в новых площадках, поэтому земля для строительства промышленных объектов цех, фабрику, производственную линию, завод или целый промышленный комплекс является одной из самых востребованных категорий земель. Особо востребованы сегодня участки под промышленность сравнительно небольшой площади — от половины до двух гектаров. Добавить в избранное.

Участки земли промышленного назначения — это земельные наделы, на которых можно размещать промышленные и складские предприятия, а также сопутствующую инфраструктуру. Почти вся промземля делится на два вида — это участки под старыми предприятиями brownfield и свободные от какой-либо застройки земли greenfield. Учитывая дефицит инженерно подготовленной земли формата greenfield, любая возможность купить промышленные земли, свободные от застройки и не имеющие проблем с подключением к коммуникациям — большая удача для предпринимателей. Продажа земли промышленного назначения требует серьезной предварительной подготовки участков.

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Крым

.

Оценка земельного участка

.

.

.

.

.

.

местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной существенным образом влияют на стоимость земельных участков. промышленного назначения или для жилищного строительства. 2. Цена за.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. darmuddsembrea70

    А якщо не резидент україни але громалянин, зоче приїхати своїм авто, то також мусе розмитнювати чи все ьещ змін і можна вїхати на рік? , питаю про приватне авто

  2. Пелагея

    Именем Тарабарского короля откройте! глупости говорите! повод для доставления в ОП для установления личности в законодательстве РФ отсутствует! Более того при наличии у Вас при себе паспорта (документа удостоверяющего личность человека)

  3. Егор

    За мошенничество в особо крупном до 10, а не от 10 лет, читайте диспозицию ст 159 ук рф внимательней.

  4. Пантелеймон

    А я думал что реформы для движения вперёд, а не назад. Как думаете, к послевоенным достижениям, за сколько лет реформ дойдём?

© 2018-2019 arch-mine.ru